购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究

购物中心零售租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，现在已经成为国际学术界关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的限制，关于商铺租金的实证分析仍然较少。随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进，购物中心在中国的各个主要城市蓬勃发展，已经成为房地产开发的热点。同时，理论界对中国城市购物中心的研究兴趣也与日俱增。尽管如此，目前中国理论界对于购物中心的投资开发与运营管理的相关研究却明显滞后。如何有效地指导购物中心的投资开发与运营管理，是中国目前商业地产迫切需要解决的问题。购物中心投资开发和有效运营的最终目标，是实现租金收益最大化。因此，科学地识别出购物中心商铺租金的决定因素与租户组合的作用机制，能够从理论上有效地指导购物中心发展商和运营商的实践活动。本书追踪国内外最新的研究进展，结合中国的实际情况，以商业发展程度较高的长三角和珠三角部分城市的购物中心作为实证研究对象，定量分析影响城市购物中心商铺租金的各种微观决定因素和租户组合。核心内容包括以下三个方面：第一，从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维度”入手，构建影响购物中心商铺租金的特征价格模型，通过实证分析识别出购物中心商铺租金的微观决定因素，计算得到各特征的特征价格和边际价格。第二，基于商铺租金的视角，通过将“商铺种类”划分为主力店、次主力店与非主力店三大类，深入细致地探讨了购物中心不同商铺种类的租户组合优化，揭示其租金水平变化的规律。第三，进一步聚焦于非主力店“零样本数据采集，获得了中国城市购物中心商铺租金的第一手资料，并发现部分与其他研究不相一致的结果。