房地产经纪实务（第2版）

陈林杰，教授、不错经济师，中国建筑经济学会第六届常务委员、江苏省房地产经纪人不错评员、职业学院经济管理学院副院长、建筑工程管理专业群负责人、房地产经营与估价专业负责人。曾经担任企业高管，具有多年的企业实践经验。其主持的课程“房地产开发与经营”荣获江苏省精品课程，主要从事房地产开发与经营管理、营销策划、企业管理等方面的教学和研究工作，并担任多家企业的管理顾问、营销顾问。近5年来，主持完成教研、科研课题17项，其中市厅级以上科研项目8项，主持参与企业横向项目6项；发表学术60余篇，其中被ei收录4篇，科研成果荣获房地产很好研究成果。出版中国房地产战略创新专著1部、主编房地产开发与经营实务等教材4部。精彩内容：（2）经纪企业对企业规模的选择。首先要遵循规模经济的一般，其次要根据经纪企业的自身特点，着重虑经营规模与“信息资源”“人力资源”和“管理水”3方面因素的匹配程度。与任何企业一样，每一个房地产经纪企业是不断谋求由小变大的发展。
（3）经纪企业规模化经营的方式。当经纪企业发展到规模时，必须认真虑其规模化经营的具体方式。无店铺的经纪机构规模化运作时，需要虑机构部门的扩张和结构更新或设立分支机构。有店铺的经纪机构规模化运作的主要方式是进行连锁经营。规模化使经纪机构对资金的需求大幅增长，这要求虑资金的来源渠道。目前，一些沿海大城市中出现了一些超大型的规模化房地产经纪企业，主要有直营连锁经营和特许加盟经营两种。直营连锁经营和特许经营可能在外在表现的形式上都表现为统一标志系统、统一的经营方式，但对于房地产经纪机构而言，这两种方式却是大不相同：
1）在直营连锁经营方式下，整个经纪机构是在一个相对封闭的组织下进行运作，各连锁店的整体上的利益关系是一致的；各连锁店隶属于同一个所有者和管理者，对于各连锁店具有保证的的控制权，对于房地产经纪机构而言，更容易管理，更容易贯彻自己的经营理念。但是，会对房地产经纪机构的人力、财力提出更高的要求，其扩张成本也会相对提高。
2）特许经营模式目前正在为越来越多的大型房地产经纪企业所接受，大型房地产经纪企业正试图通过特许经营来实现低成本、高速扩张，占更多的市场份额。服务质量和服务水准是特许经营取得成功的基础，要求每家加盟店都按统一的标准提供服务是具有的难度的。在房地产经纪机构中，信息是每一家加盟店的重要资源，因而对信息的控制对于整个特许经营体系显得尤为重要。
3）直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较，如表8.1所示。
2.房地产经纪企业业务流程管理
我国房地产经纪企业在信息技术时代，要实现管理的现代化和制度化，首先要摆脱人为管理，走向信息化的企业流程管理。
（1）企业业务流程。简单说是为完成某一目标（任务）而进行的一系列逻辑相关活动的有序集合。