住宅市场与政府管制

住宅产业虽然对刺激内需、拉动经济增长居功甚伟，但住宅市场已经成为当代社会经济失衡和金融风险的重要来源。研究住宅市场的形成和发展机制，对于改善居民生活、稳定经济和金融均具有不可估量的意义。住宅作为一种商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作为奢侈品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循市场的原则；住宅作为生活必需品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循保障原则。住宅的供给取决于住宅的性质，优质住宅的供给刚性较强，普通住宅供给弹性较大。在住宅市场上，优质住宅的价格更多取决于市场相对购买力，即住宅市场相对购买力越大，优质住宅的价格越高；反之则反是。普通住宅的价格更多取决于市场绝对购买力，即住宅市场绝对购买力越大，普通住宅需求得到满足的程度越高；反之则反是。住宅市场的供求特征及价格形成机制决定了，通常情况下优质住宅才会成为市场投机的对象。普通住宅成为市场投机的对象必须以土地财政为前提，即政府为实现卖地收入的最大化，有意限制普通住宅的土地供应。优质住宅投机是市场风险的主要来源，普通住宅投机是政策风险的主要来源。住宅市场需要政府的管制，但政府管制的主要对象应该是普通住宅市场，政府应根据保障原则确保普通居民能够购买满足长期居住需要的普通住宅。优质住宅、租赁住宅应该是完全市场化的产物。优质住宅面向高收入人群，优质住宅的供给刚性和需求弹性决定其分配只能遵循价高者得的原则。租赁住宅面向流动人口，需求的短期性和不确定性决定了租赁住宅的供给数量与价格必须由市场来决定，必须反映市场的成本。公有住房是无力或无法购买普通住宅的居民满足长期居住需要的唯一来源，它是住宅市场的有益补充。政府管制不当将带来住宅市场的系统性风险。中国住宅市场的巨大泡沫是土地国有基础上政府干预不足造成的，是住宅产业过度市场化的结果；与之相反，2007年美国次贷危机的爆发是土地私有基础上政府对住宅市场过度干预的产物，是美国政府无视自身财力片面追求社会目标的结果。